Mittwoch, 13. Oktober 2021

BGH: Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum ohne Mitwirkung der Gemeinschaft

Urteil vom 16. Juli 2021 - Az V ZR 284/19

In diesem Verfahren stritten sich Mitglieder einer WEG über eine Nutzungsänderung. Zu der Wohnungseigentumsanlage gehören zwei Gebäude auf einem Grundstück. In einem Haus befinden sich acht Wohneinheiten. Bei dem danebengelegenen Gebäude handelte es sich um eine Scheune, die in der Teilungserklärung als Lagerraum bezeichnet wurde. Außerdem war in der Teilungserklärung geregelt, dass beide Gebäude getrennt voneinander behandelt werden, sodass für die Instandhaltung nur die jeweiligen Eigentümer verpflichtet waren und der Eigentümer der Scheune das Gemeinschaftseigentum nicht mitbenutzen darf. Allerdings steht dem Scheuneneigentümer das Recht zu, beliebige bauliche Veränderungen vorzunehmen. Der Beklagte ließ als Eigentümer der Scheune diese abreißen und ein Einfamilienhaus errichten. Gestützt auf sein Recht auf bauliche Veränderung beantragte er sodann die Nutzungsänderung von Teil- in Wohnungseigentum. Gegen die entsprechende Umschreibung im Grundbuch legte die WEG Beschwerde ein. Gleichzeitig verfolgt sie mit der hier betroffenen Klage die Untersagung der Nutzung des neuen Gebäudes als Wohnraum. In den Vorinstanzen hatte die Klägerin damit Erfolg.

Das Berufungsgericht war dabei der Meinung, dass der Klägerin ein Anspruch auf Untersagung aus § 1004 BGB und § 15 Abs. 3 WEG (aF) zustehe. Die Wohnnutzung sei nicht ausnahmsweise zulässig, da diese Nutzung nach höchstrichterlicher Rechtsprechung mehr störe als ein Lagerraum mit „unbelebtem Lagergut“.

Diese Meinung lehnte der BGH ab. Zwar sei das Berufungsgericht richtigerweise davon ausgegangen, dass ein Sondereigentümer sein Teileigentum nicht ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer in Wohnungseigentum umwandeln könne, sofern kein entsprechender Vorbehalt in der Gemeinschaftsordnung enthalten sei. Ein solcher Vorbehalt war hier nicht vorgesehen. Dieser ergebe sich auch nicht aus dem Recht zu umfassenden baulichen Veränderungen. Allerding sei die Umwandlung ausnahmsweise möglich, wenn die Wohnnutzung nicht mehr stört als die zulässige Nutzung des Teileigentums. Allerdings nahm das Berufungsgericht nach Meinung der Bundesrichter eine falsche zulässige Nutzung des Teileigentums zur Grundlage der Feststellungen im Berufungsurteil. Die Berufungsrichter gingen lediglich von der Nutzung als Lagerraum aus. Nach Einschätzung des BGH ginge die Regelung in der Teilungserklärung, die dem Eigentümer der Scheune ein umfassendes Recht zu baulichen Veränderungen sichert, ins Leere, wenn das Gebäude auch nach dem Umbau die Eigenschaft eines Lagerraums aufweisen müsste. Vielmehr sei daher davon auszugehen, dass dem Eigentümer in der Folge eines Umbaus jegliche mögliche Nutzung der Teileigentumseinheit erlaubt sein müsse. Im konkreten Fall sei, da zu Gunsten der Klägerin von einem reinen Wohngebiet ausgegangen wird, jedenfalls kleinere Beherbergungsbetriebe möglich. Im Vergleich zwischen dieser Art der Nutzung und einer Wohnnutzung kommen die Bundesrichter zu dem Ergebnis, dass Letztere nicht als störender anzusehen sei.  Insbesondere sei auch keine höhere Kostenbelastung der übrigen Wohnungseigentümer zu erwarten, da die beiden Gebäude laut Teilungserklärung getrennt voneinander behandelt werden. Hinzu kommt, dass in dem anderen Gebäude eine reine Wohnnutzung besteht. „Wird bei einer solchen Anlage die einzig vorgesehene Teileigentumseinheit ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt, können Unzuträglichkeiten, die mit einer gemischten Nutzung verbunden sind, nicht auftreten.“ Dies gelte hier umso mehr, da sich die Teileigentumseinheit in einem gesonderten Gebäude befinde.