Freitag, 17. August 2018

BGH: Formell wirksames Mieterhöhungsverlangen hängt nicht von einer Wohnungsbesichtigung durch Gutachter ab

Urteil vom 11. Juli 2018, VIII ZR 190/17

Stützt der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten, hängt die formelle Wirksamkeit nicht davon ab, ob der Sachverständige die Wohnung besichtigt hat.

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens stützte sich die Vermieterin auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dem Mieterhöhungsverlangen selbst war das Gutachten beigefügt, welches Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Zwei- bis Vierzimmerwohnungen des Gebäudes enthielt. Der Gutachter konnte die Wohnungen aber nicht besichtigen, weil die Mieter nicht da waren oder sich dazu bereit erklärt haben.

Der Gutachter nahm auf frühere Besichtigungen sowie die ihm durch den Vermieter zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten Bezug und teilte in seinem Gutachten außerdem mit, dass er schon genügend Wohnungen des Vermieters besichtigt habe, die von der Ausstattung her vergleichbar sind.

Amts- sowie Landgericht hatten die Klage abgewiesen, weil es an einer entsprechenden Besichtigung der Wohnungen durch den Sachverständigen fehlte.

Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und hat den Rechtsstreit dorthin zurückverwiesen. Der BGH ist der Auffassung, eine Besichtigung sei nicht zwingend notwendig. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens hänge nicht davon ab, dass der Sachverständige die betroffene Wohnung oder eine vergleichbare Wohnung besichtigt hat. Der Mieter solle durch das Begründungserfordernis lediglich in die Lage versetzt werden, das Mieterhöhungsverlangen nachzuvollziehen und diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Ausreichend sei, wenn das Gutachten die Angabe enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, so dass der Mieter dem Erhöhungsverlangen nachgehen und es ansatzweise überprüfen kann. Nach Auffassung des BGH ist Wirksamkeitsvoraussetzung lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind.