Dienstag, 19. März 2019

BGH: Ermittlung der Wohnfläche für die Betriebskostenabrechnung

Urteil vom 16. Januar 2019, VIII ZR 173/17

Der BGH hat nunmehr auch für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums entschieden, dass die Betriebskosten nach der tatsächlichen, nicht der im Mietvertrag vereinbarten, Wohnfläche umzulegen sind.

Im Mietvertrag der vorliegend streitenden Parteien war die Wohnfläche auf 120,05 m2 festgelegt und die Preisgebundenheit vereinbart. Zu der Wohnung gehörte eine Mansarde mit einer Deckenhöhe von 11,90 m und einer Grundfläche von 16,95 m2. Für den Abrechnungszeitraum 2013 setzte die Vermieterin die mietvertragliche vereinbarte Wohnfläche von 120,05 m2 an, die die komplette Fläche der Mansarde enthält. Daher ergab sich eine Nachforderung von 86,83 Euro, die die Vermieterin einklagte. Die Mieter wiederum machten im Wege der Wiederklage Rückzahlung überzahlter Miete geltend, da die Mansarde nicht vollständig anrechenbar ist und die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent weniger als die vereinbarte Fläche beträgt.

Die Vorinstanzen hatten jeweils der Vermieterin Recht gegeben und auch die Wiederklage der Mieter abgewiesen. Das Berufungsgericht hatte dabei entschieden, dass die Grundfläche der Mansarde zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet werden muss. Daraus ergäbe sich eine tatsächliche Wohnfläche von 111,57 m2. Trotzdem müsse die vereinbarte Wohnfläche bei der Umlage der Betriebskosten maßgeblich sein, da die Abweichung zwischen den beiden Wohnflächen weniger als zehn Prozent beträgt. In der Revision ging es lediglich noch um „die Frage der Relevanz von Flächenabweichungen bei Nebenkostenabrechnungen“.

Der BGH hat dieses Urteil nun aufgehoben. Auch die Bundesrichter urteilten, dass die Mansarde mit ihrer hälftigen Fläche der Wohnfläche zuzurechnen sei. Daran ändere auch nichts, dass die streitgegenständliche Landesbauordnung Räume mit einer Höhe unter 2,20 m nicht als Aufenthaltsraum bestimmt. „Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume sind jedoch nicht zu berücksichtigen, wenn die Nutzbarkeit der vermieteten Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden tatsächlich nicht eingeschränkt ist“. Insoweit bestätigte der BGH seine bisherige Rechtsprechung. Somit kam auch der BGH zu der Einschätzung, dass die tatsächliche Wohnfläche 111,57 m2 beträgt.

Allerdings widersprachen die Karlsruher Richter der Entscheidung des Berufungsgerichts, dass trotzdem die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sei, weil die Abweichung weniger als zehn Prozent beträgt. Denn im Bereich des preisgebundenen Wohnraumes gelte der gesetzliche Grundsatz, dass Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen seien. Laut den Bundesrichtern „kommt es sowohl nach dem Wortlaut als auch nach dem Sinn und Zweck der Bestimmung auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse und nicht auf etwaige Flächenangaben oder Beschaffenheitsvereinbarungen im Mietvertrag an“.

Diese Entscheidung nahm der BGH sodann gleich zum Anlass, darauf hinzuweisen, dass nichts anderes außerhalb des preisgebundenen Wohnraums gilt. Zwar ist es richtig, dass kein Mietmangel vorliegt, sofern die tatsächliche Wohnfläche weniger als zehn Prozent unter der vereinbarten Fläche liege. Dies sei aber lediglich eine Abgrenzung im Bereich des Mietmangelrechts, die bezweckt, unerhebliche und erhebliche Mietmängel voneinander zu trennen. „Sofern und soweit hingegen Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgebend.